Jak określić wielkość zysku w wynajętym domu

Określenie zysku lub straty z wynajmu nieruchomości jest bardziej skomplikowane niż w przypadku Twojego miejsca zamieszkania. Pewne wydatki dokonywane na przestrzeni lat zwiększają podstawę, a odliczenia i obniżenie kredytu. Kluczem do dokładnych obliczeń jest zachowanie dokładnych rachunków i dokumentacji podatkowej dla swojej nieruchomości, dopóki nie zostanie sprzedana. Zyski kapitałowe z tytułu wynajmu są w pełni opodatkowane; nie ma wykluczenia, takiego jak zyski kapitałowe na nieruchomościach mieszkalnych, chyba że przez pewien czas korzystałeś z domu jako głównego miejsca zamieszkania.

1.

Zacznij od podstawy nieruchomości. To jest oryginalna cena zakupu. Oblicz skorygowaną podstawę, dodając koszt ulepszeń, za które zapłaciłeś; Obejmuje to wszelkie wydatki, które zwiększają wartość nieruchomości - na przykład koszt nowego dachu, dodatek, nowe zagospodarowanie terenu, izolację lub urządzenia. Powinieneś mieć paragony na wszystkie takie płatności; jeśli nie, skonsultuj się z zeznaniami podatkowymi za poprzednie lata, aby ustalić kwoty.

2.

Dodaj wszelkie koszty końcowe i opłaty prawne, które zapłaciłeś, w tym przelew tytułowy, dokumentację i wszelkie podatki od nieruchomości, których nie pokrył pierwotny sprzedawca. Nie uwzględniaj kosztów finansowania lub oceny.

3.

Odejmij amortyzację zgłoszoną w poprzednich latach dla nieruchomości i ulepszeń. Na twoich zeznaniach podatkowych powinien być zapisany spadek amortyzacji, w tym wartość amortyzacji skumulowanej. Internal Revenue Service umożliwia właścicielom nieruchomości odpisanie amortyzacji od przychodów z tytułu najmu, ale rachunek jest należny, gdy sprzedajesz nieruchomość.

4.

Odejmij wszelkie ulgi podatkowe, dotacje na oszczędzanie energii lub wykluczenia otrzymane dla nieruchomości. Odejmij także wszelkie odliczenia od strat lub strat poniesionych w związku z ubezpieczeniem.

5.

Odejmij uzyskaną skorygowaną podstawę od ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli sprzedasz nieruchomość za 500 000 USD i uzyskasz skorygowaną kwotę w wysokości 350 000 USD, zyskasz 150 000 USD zysków kapitałowych.

6.

Zgłoś sprzedaż wynajmowanej nieruchomości na Harmonogramie D formularza 1040 w roku, w którym sprzedajesz nieruchomość. Zgłosić także formularz 4797 (Sprzedaż nieruchomości biznesowej), jeśli w dowolnym momencie użytkownik zgłosił roszczenie o wycofanie.

Rzeczy potrzebne

• Umowa kupna
• Deklaracje podatkowe z poprzedniego roku
• Umowa sprzedaży

Wskazówki

• Jeśli zajmujesz nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania przez 24 z ostatnich 60 miesięcy, którą posiadałeś i nie sprzedałeś innej nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat, możesz kwalifikować się do wykluczenia do 250 000 $ (500 000 $ za wspólne złożenie małżeństwa) zysków kapitałowych .
• Wydatki na usługi komunalne, naprawy, konserwacje lub inne czynności związane z utrzymaniem nieruchomości nie mają wpływu na skorygowaną podstawę ani na kalkulację zysków kapitałowych.

Ostrzeżenia

• Nieruchomość przechowywana krócej niż rok jest opodatkowana według wyższej stawki, równej stawce dochodu. Majątek posiadany przez okres jednego roku generuje długoterminowe zyski kapitałowe, które są opodatkowane według niższej stawki. .
• Być może trzeba będzie zapłacić wyższą stawkę zysków kapitałowych od amortyzacji, którą należy zgłosić jako zwykły przychód w momencie sprzedaży nieruchomości. Ilość tę określa się za pomocą formularza 4797.