Metoda wartości pisanej wielką literą

Zarówno wysokie wskaźniki zamknięcia, jak i niewielka liczba najemców mogą zmusić właściciela nieruchomości na wynajem do sprzedaży swojej nieruchomości ze stratą lub umożliwienia jej przejścia w proces wykluczenia. W niektórych przypadkach nieoczekiwany spadek na rynku nieruchomości jest odpowiedzialny za nieszczęśliwy wypadek właściciela nieruchomości. W innych przypadkach niepowodzenie właściciela nieruchomości w uzyskaniu pożądanego zwrotu z jego inwestycji wynika z tego, że nie przeanalizował on historycznej i prawdopodobnej wydajności majątku generującego dochód w czasie, stosując metodę wartości skapitalizowanej.

Cel, powód

Inwestor nieruchomości wymaga zdolności do ilościowego pomiaru wyników nieruchomości generujących dochód w określonym momencie i na określony czas. Statyczne pomiary wydajności oceniają wydajność nieruchomości przez pewien okres, na przykład miesiąc lub rok, lub przez określony czas. Z kolei metoda wartości skapitalizowanej określa wydajność nieruchomości w szeregu okresów, identyfikując wartość netto, w kategoriach pieniądza, strumienia przychodu lub innych korzyści generowanych przez nieruchomość. Konwersja strumienia przychodu do wartości bieżącej nieruchomości jest nazywana kapitalizacją.

Teoria

Zgodnie z zasadą metody wartości skapitalizowanej wartość nieruchomości generującej dochód odzwierciedla się w wartości bieżącej przyszłego dochodu netto uzyskanego z nieruchomości na określony dzień wyceny. Kapitalizacja to proces przekształcania strumienia dochodów nieruchomości w jedną wartość, która jest kapitałem, który ostrożny inwestor zapłaciłby za nieruchomość. Wartość ta jest równa prognozowanemu zyskowi netto za określony okres czasu. Inwestor przelicza ten dochód netto na stopę zwrotu nieruchomości, która jest porównywana z dochodami innych nieruchomości generujących dochód w celu określenia optymalnej inwestycji.

metoda

Inwestor musi oszacować dochód operacyjny netto nieruchomości na podstawie istniejących danych rynkowych dotyczących danej nieruchomości i podobnych nieruchomości. Inwestor następnie opiera się na wycenie czynszów nieruchomości, aby oszacować dochód brutto nieruchomości. Prognozowana strata dochodu jest następnie obliczana, co odzwierciedla prawdopodobne wolne nieruchomości i działania windykacyjne w oparciu o podaż i popyt na nieruchomości na danym rynku i historię zajmowania nieruchomości. Prawdopodobna strata dochodu jest odejmowana od potencjalnego dochodu, aby uzyskać prognozowany dochód brutto. Planowane koszty operacyjne nieruchomości, wynikające z historii działalności, są następnie odejmowane od szacowanego dochodu brutto w celu określenia dochodu operacyjnego netto.

Obliczenie

Na przykład, w celu analizy nieruchomości generujących dochód przy użyciu metody wartości skapitalizowanej, inwestor zakłada, że ​​roczna skapitalizowana stopa zwrotu w wysokości 8 procent jest akceptowalna. Po dokonaniu przeglądu przychodów i wydatków nieruchomości, udokumentowanych w dwuletnim rachunku zysków i strat, inwestor stwierdza, że ​​roczny dochód operacyjny netto dla nieruchomości wynosi 10 000 USD. Aby obliczyć wartość bieżącą nieruchomości, inwestor dzieli zysk operacyjny netto w wysokości 10 000 USD według stopy kapitalizacji wynoszącej 8 procent dla wartości bieżącej lub skapitalizowanej o wartości 125 000 USD, ponieważ 10 000 USD / 0, 08 = 125 000 USD. Jest to kwota, którą inwestor będzie skłonny zapłacić za nieruchomość w tym konkretnym momencie.