Usuwanie ulepszeń dzierżawy

Pod koniec najmu komercyjnego większość umów najmu wymaga, aby lokator oddał nieruchomość w takim samym stanie, w jakim ją znalazła. Może to wymagać kosztownego wyburzenia, które zmniejsza, a nie zwiększa wartość dzierżawy. Kolejna potencjalnie problematyczna klauzula wymaga od najemcy pozostawienia wszystkich usprawnień. Na pozór nie można pogodzić tych dwóch klauzul.

Cztery nagie ściany

Umowy najmu są zwykle sporządzane przez właściciela, a nie najemcę. Językiem tych umów związanych z usuwaniem udoskonaleń dzierżawy, jak zauważa adwokat Joseph Mucci, może być trudno najemcy. Często klauzula zobowiązuje najemcę do opuszczenia lokalu w takim samym stanie, w jakim znajdował się, gdy właściciel wynajęty lokal został dostarczony najemcy przez właściciela. Jeśli dzierżawa dotyczyła czterech pustych ścian, a najemca dokonał znacznych ulepszeń architektonicznych i funkcjonalnych, przywrócenie jej do pierwotnego stanu i usunięcie ulepszeń może wymagać kosztownego wyburzenia.

Ulepszenia należą do właściciela

Pozornie sprzeczna klauzula stwierdzona w umowach wymagających powrotu do czterech gołych ścian wymaga od najemcy pozostawienia "wszystkich ulepszeń". Powiązany problem polega na tym, że ustalono, że najemca ma prawo - i zgodnie z klauzulą ​​"cztery ściany", obowiązek - usunięcia "osprzętu". Ale co może być stałym elementem dla najemcy może być ulepszenie dla właściciela.

Dojście do porozumienia

Jeżeli dzierżawa kończy się bez jakiegoś kompromisu dotyczącego zbycia ulepszeń dzierżawy, wynik może być niekorzystny dla obu stron. W większości przypadków, gdy najemca znacznie poprawił właściwość, niektóre z ulepszeń zwiększają wartość dzierżawy, a inne nie. Posadzka z lastryko zainstalowana w starym budynku przemysłowym przez obecnego najemcę może być pożądana dla szerokiego grona najemców, zwiększając wartość dzierżawy. Siłownia w dżungli może stanowić niepożądaną poprawę, chyba że działalność nowego najemcy koncentruje się wokół dzieci. Rozsądny kompromis może rozpocząć się od zrozumienia, że ​​pewne na ogół pożądane usprawnienia, których nie można łatwo usunąć i ponownie wykorzystać w nowym miejscu przez lokatora, mogą pozostać w tyle.

Dokonywanie kompromisów

Mucci zauważa, że ​​satysfakcjonujące zakończenie umowy może wiązać się z korzyściami dla stron. Na przykład najemca zgadza się pozostawić za sobą podłogę z lastryka, a w zamian wynajmujący zgadza się, że najemca może usunąć pewne ulepszenia, takie jak wysokiej klasy wyposażenie szatni, i zastąpić je standardowymi urządzeniami, nawet jeśli urządzenia toaletowe są "ulepszeniami", "nie" mecze. " Podczas gdy najlepszym momentem na uzgodnienie tych kompromisów jest moment, w którym sporządzana jest umowa najmu, omówienie problemów na wczesnym etapie procesu wygaśnięcia umowy może poprawić wynik dla obu stron.