Co to jest "stopa kapitalizacji akcji?"

Stopa kapitalizacji kapitału jest ważną koncepcją w nieruchomościach komercyjnych. Jest to również jeden z najczęściej źle rozumianych i niewłaściwie używanych terminów w branży nieruchomości, jak twierdzi Ray Alcorn, dyrektor generalny Park Commercial Real Estate Inc. i współtwórca programu CRE Online. Brokerzy często wykorzystują tę koncepcję do określania ofert nieruchomości dla potencjalnych klientów.

Podstawowa formuła

Stopę kapitalizacji akcji ustala się, biorąc dochód operacyjny netto z nieruchomości i dzieląc go przez cenę sprzedaży. Na przykład, jeśli kupujesz nieruchomość komercyjną, która zarabia 100 000 USD rocznie przy cenie sprzedaży wynoszącej 1 milion USD, stopa kapitalizacji kapitału wyniesie 10 procent. To wyliczenie może być jednak nieco mylące, ponieważ jest prawdziwe tylko wtedy, gdy zapłaciłeś gotówką za nieruchomość.

Dług

W rzeczywistości większość ludzi kupuje nieruchomości z jakimś rodzajem pożyczki. Dług ten zazwyczaj musi być brany pod uwagę przy ustalaniu stopy kapitalizacji kapitału, aby uzyskać dokładny obraz rzeczywistej stopy zwrotu. Aby dokładnie przewidzieć stopę kapitalizacji kapitału, należy odjąć ten dług i wszelkie dodatkowe roczne wydatki od wyniku operacyjnego netto. Na przykład, jeśli Twoja pożyczka spowodowała wypłatę 3 000 USD miesięcznie, musisz odjąć roczny koszt pożyczki, 36 000 USD, od rocznego dochodu firmy, 100 000 USD, a następnie podzielić przez 1 milion USD, aby uzyskać dokładniejszą wartość. stopa 6, 4 procent.

Koszty nieruchomości

Oprócz znajomości długu, który poniesiesz przy zakupie nieruchomości, musisz także znać wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Może to być trudniejsze do ustalenia, chyba że zapisy tych wydatków zostały starannie odnotowane. Szanse są takie, że informacje te nie zawsze będą łatwo dostępne, więc szukanie pośrednika ze znaczącym doświadczeniem w sprzedaży nieruchomości na tym samym obszarze może być najlepszym sposobem na uzyskanie dokładniejszego obrazu stopy kapitalizacji akcji.

Weryfikacja

Najlepszym sposobem uzyskania najdokładniejszego obrazu stopy kapitalizacji akcji jest sprawdzenie zarówno przychodów, jak i kosztów nieruchomości, którą kupujesz. Dochody są generalnie łatwe do zdobycia, ponieważ osoba sprzedająca nieruchomość będzie chciała reklamować to jako punkt sprzedaży. Wydatki będą trudniejsze do uzyskania za weryfikację, a będziesz musiał mocno i długo naciskać, aby właściciel nieruchomości usunął je. Im więcej robisz, tym lepiej, gdy będziesz określał rzeczywisty potencjał dochodowy nieruchomości.