Jak wycenić umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy przenosi prawa najemcy do użytkowania i wynajmowania lokalu przez określony czas na określonych warunkach na podstawie warunków najmu. Wartość umowy jest zasadniczo określona warunkami umowy - w szczególności faktyczną stawką najmu w stosunku do stawek najmu na uczciwy rynek. Jeżeli rzeczywista stawka czynszu jest niższa niż stawki czynszu uczciwego rynku, korzyści dla lokatora, a jeśli jest wyższa niż na uczciwy rynek, właściciel nieruchomości korzysta. Wyceny umowy dzierżawy można dokonać na kilka sposobów dla każdej okoliczności.

Oblicz opłatę Proste odsetki

Pomyśl o opłacie zwykłego odsetka jako wartości godziwej nieruchomości. Jeśli nie możesz tego uzyskać na podstawie raportu z oceny lub online za pośrednictwem lokalnej osoby oceniającej podatki, możesz użyć kilku metod szacowania wartości godziwej nieruchomości. Najlepiej jest, aby wykwalifikowany rzeczoznawca nieruchomości przeprowadzał wycenę nieruchomości, ale w przypadku ich braku można uzyskać porównywalne transakcje dotyczące nieruchomości w możliwie jak najbliższym otoczeniu. W przypadku nieruchomości generujących dochód dochód operacyjny netto jest kapitalizowany lub przeliczany na wartość w celu ustalenia wartości godziwej. Może to być nieco trudniejsze do przeprowadzenia, ponieważ trzeba obliczyć dochód operacyjny netto, stosując uczciwe rynkowe stawki czynszu i marże operacyjne, a także stosując odpowiednią stopę kapitalizacji.

Oblicz odsetki dzierżawionych opłat

Wydzierżawiony udział procentowy jest równy wartości godziwej posiadanej przez leasingodawcę, którą można uznać za wartość dzierżawy w rękach właściciela nieruchomości. Oszacuj wartości zarówno dzierżawionej opłaty, jak i dzierżawy, stosując podejście dochodowe do wyceny. Być może będziesz musiał dostosować stopę dyskontową - która odzwierciedla dominujące koszty kapitału dla lokalnych inwestorów nieruchomościowych w danym rodzaju nieruchomości - w górę, aby odzwierciedlić wszelkie ryzyko wynikające z relacji między czynszem umownym a rentą rynkową.

Obliczanie odsetek na dzierżawę

Oblicz odsetki dzierżawy przy użyciu tych samych zasad, które zostały użyte do wyceny odsetek od dzierżawionych opłat. Jeśli jednak już obliczyłeś wartość opłaty zwykłego odsetka i odsetka dzierżawionej opłaty, powinieneś już mieć wartość odsetek za leasing. Użyj poniższej formuły, aby określić wartość godziwą odsetek za dzierżawę: Opłaty proste odsetki minus odsetki dzierżawionych opłat równają się odsetkom za dzierżawę. Jeśli wynikowa wartość jest ujemna, procent dzierżawy nie ma wartości.

Użyj metody przychodów, aby wycenić zainteresowanie dzierżawą

Oblicz aktualną wartość korzystnych warunków najmu w okresie trwania umowy najmu. Pomnóż roczne oszczędności generowane przez relatywnie niższe koszty wynajmu przez odpowiedni współczynnik wartości bieżącej. Możesz oszacować roczne oszczędności generowane przez udział w dzierżawie, odejmując rzeczywiste opłaty za wynajem od opłat za uczciwy wynajem. Użyj średniego ważonego kosztu kapitału, określanego również jako stopa dyskontowa, do obliczenia współczynnika wartości bieżącej. Zastosuj współczynnik wartości obecnej do oszczędności kosztów każdego roku, a następnie weź sumę oszczędności generowanych przez wszystkie lata. Oblicz współczynnik wartości bieżącej za pomocą następującego wzoru: 1 / (1 + r) ^ n, gdzie "r" jest równe stopie dyskontowej, a "n" jest równy okresowi.