Informacje i prawa do rachunku powierniczego

W transakcji dotyczącej nieruchomości rachunek depozytowy jest kontem posiadania dla transakcji pieniężnych, które mają miejsce podczas kupna i sprzedaży nieruchomości. Osoba trzecia jest odpowiedzialna za rachunek depozytowy podczas transakcji kupna i sprzedaży. Po ustanowieniu kredytu hipotecznego rachunek powierniczy przechowuje podatki i pieniądze ubezpieczeniowe zebrane przez pożyczkobiorcę przez spółkę hipoteczną w celu zapłaty podatków i ubezpieczenia nieruchomości. Podstawową ustawą regulującą rachunki escrow jest Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości z 1974 r. (RESPA).

Szczegółowy opis kosztów zamknięcia

Według RESPA kredytobiorca hipoteczny musi otrzymać wyszczególnione oświadczenie, w którym wyszczególnia koszty zamknięcia transakcji nieruchomości. Celem wyszczególnionego oświadczenia jest edukacja pożyczkobiorców w zakresie opłat, które płacą, oraz zapewnienie, że nie są oni obciążani nadmiernymi opłatami lub płaceniem jakichkolwiek opłat za polecenie, co jest zabronione przez prawo. Prawo chroni konsumenta przed płaceniem nadmiernych opłat, umożliwiając nabywcy nieruchomości wybór firmy tytułowej. Firma tytułowa często posiada rachunek depozytowy oprócz świadczenia usługi wyszukiwania tytułu.

Ujawnienia

RESPA wymaga od pożyczkodawców ujawnienia informacji dotyczących rachunku powierniczego przed, w trakcie i po zakupie nieruchomości. Kiedy nabywca nieruchomości składa wniosek o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca jest zobowiązany do przedstawienia dwóch ujawnień: broszury opisującej usługi rozliczeniowe stron trzecich, takie jak właściciel posiadacza rachunku escrow, oraz szacunek oparty na dobrej wierze, który stanowi szacunkową kwotę kosztów zamknięcia. Zanim transakcja dotycząca nieruchomości dotrze do tabeli zamykającej, konieczne jest ujawnienie nabywcy informacji o Kontrolowanym Podsumowaniu Biznesowym (CBA), jeśli ktoś zaangażowany w transakcję dotyczącą nieruchomości odesłał kupującego do właściciela depozytu lub firmy dokonującej transakcji. Ujawnienie opisuje relację istniejącą między polecającym a firmą, która została skierowana. Po zakończeniu transakcji RESPA wymaga od kupującego otrzymania wstępnego wyciągu z rachunku depozytowego, wyszczególnionej kwoty podatków, ubezpieczenia i wszelkich innych opłat zapłaconych z rachunku depozytowego w ciągu pierwszego roku kredytu hipotecznego. Wstępne oświadczenie depozytowe zawiera również wszelkie kwoty amortyzacyjne, które należy przechowywać na rachunku powierniczym, i musi je otrzymać kredytobiorca w ciągu 45 dni od daty zamknięcia.

Oświadczenie roczne

Poprawka wprowadzona do RESPA w 1990 r. Wymaga od kredytodawców hipotecznych przedstawienia rocznego wyciągu depozytowego dla kredytobiorców hipotecznych. Roczne wyciągi z rachunku powierniczego muszą być wyszczególnione i muszą zawierać podsumowanie wszelkich płatności dokonanych z rachunku escrow w ciągu roku. Jeżeli niedobór lub nadwyżka środków znajdowała się na rachunku powierniczym po dokonaniu podatków i wypłat z ubezpieczenia, oświadczenie musi to również wykazać.