Co to jest współczynnik zaległości?

Kredytodawcy obliczają różne wskaźniki underwritingu przy wycenie kredytów. Niektóre z najważniejszych to zadłużenie do zysku (w tym górne zadłużenie i dolne wskaźniki zadłużenia), stosunek wartości kredytów do wartości i obsługi długu. Zrozumienie tych wskaźników pomoże Ci sprawdzić, jak oceniany jest Twój wniosek o pożyczkę i może pomóc uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę.

Najwyższy wskaźnik zadłużenia

Najwyższy wskaźnik zadłużenia jest jednym z dwóch rodzajów wskaźników zadłużenia. Najwyższy wskaźnik zadłużenia składa się z miesięcznych wydatków mieszkaniowych podzielonych przez miesięczny dochód brutto. Miesięczny koszt mieszkaniowy obejmuje hipotekę (kapitał i odsetki) powiększoną o miesięczną proporcjonalną kwotę podatków od nieruchomości i ubezpieczenia oraz opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu, jeśli takie istnieją. Dochód brutto jest traktowany jako dochód przed potrąceniem wszelkich podatków federalnych i stanowych, Medicare i Social Security. Dla kredytodawców wymaga stosunku mieszkaniowego do dochodu nie więcej niż 25 do 28 procent, co oznacza, że ​​twój kredyt hipoteczny nie powinien być większy niż 25 do 28 procent dochodu brutto.

Dolny współczynnik zadłużenia

Dolny wskaźnik zadłużenia jest drugim typem wskaźników zadłużenia i jest obliczany w taki sam sposób, jak wskaźnik długu, z wyjątkiem tego, że oprócz kosztów mieszkaniowych uwzględniane są wszystkie inne miesięczne spłaty długu. Oznacza to, że suma kosztów mieszkaniowych plus opłaty samochodowe, płatności kartą kredytową i wszystkie inne miesięczne płatności, podzielona przez miesięczny dochód brutto. Wydatki nieuwzględnione w obliczeniach to takie, jak miesięczne rachunki za media lub inne kredyty na nieruchomości, jeśli są one kompensowane przychodami z czynszów. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik zadłużenia nie powinien przekraczać 33, 3 procent.

Wskaźnik pokrycia zadłużenia

Wskaźnik ten jest stosowany przy wycenie pożyczek na nieruchomościach dochodowych. Wskaźnik pokrycia długu jest dochodem operacyjnym netto nieruchomości podzielonym przez kwotę miesięcznych spłat długu na nieruchomości. Przychody netto z działalności operacyjnej są przychodem z wynajmu pomniejszonym o miesięczne proporcjonalne kwoty z tytułu podatków, ubezpieczeń, napraw i innych kosztów operacyjnych. Miesięczne spłaty zadłużenia obejmują wszystkie kredyty hipoteczne (kapitał i odsetki). Większość pożyczkodawców wymaga, aby dochód operacyjny netto był równy lub większy niż łączne zadłużenie.

Stosunek kredytów do wartości

Wskaźnik kredytu do wartości ocenia saldo kredytu w oparciu o godziwą wartość rynkową nieruchomości. Jeśli ubiegasz się o drugą lub trzecią hipotekę na nieruchomości, obliczenie nazywa się łącznym współczynnikiem zadłużenia do wartości, co oznacza, że ​​sumuje wszystkie pożyczki i dzieli je według wartości nieruchomości ustalonej przez ocena. Jedyny przypadek, w którym ocena nie może zostać wykorzystana do ustalenia wartości nieruchomości, ma miejsce, gdy wpływy z pożyczki są wykorzystywane do zakupu nieruchomości zabezpieczającej pożyczkę, na przykład w przypadku refinansowania, gdy nowa pożyczka spłaci istniejącą pożyczkę. jeden. W tym przypadku nowa pożyczka nazywa się "transakcją zakupu pieniędzy", a pożyczkodawca uzna wartość nieruchomości za niższą z ceny zakupu lub wyceny.